De veranderende vraag naar de toeleveringsketen van 2020

Hoewel COVID-19 grote bedreigingen vormde voor alle bedrijven in alle sectoren, wekte het met name angst in de industriële en logistieke vastgoedsector, en terecht. Toen er nieuws circuleerde over de golf in Wuhan, China, een bekend productiecentrum dat een radertje is in een veel grotere machine, leken de redenen tot bezorgdheid te vermenigvuldigen. Wanhoop leek cyclisch:verstoringen van de toeleveringsketen verminderde de bedrijfsinkomsten, wat, in combinatie met de vermindering van de consumentenbestedingen, de behoefte aan aanbod verminderde. Even leek de vraag naar magazijnen en distributiecentra onvermijdelijk af te nemen.

Maar de tijd heeft een meer waargebeurd verhaal onthuld en de vooruitzichten van de industriële en logistieke sector vertonen bijna ongeëvenaarde weerstand. Om de niet-aflatende vraag naar distributieruimtes tijdens een wereldwijde recessie te begrijpen en erop te vertrouwen, is het absoluut noodzakelijk om de nieuwe drijvende krachten achter de vraag in de COVID-19-economie in overweging te nemen en om de verschuivingen in de supply chain-strategieën te observeren die magazijneigenschappen een van de best presterende vastgoedtypes in de toekomst.

De vraagdriehoek

In CBRE's Midyear Review on the Global Real Estate Market Outlook heeft de vraag in de industriële en logistieke sector drie belangrijke bronnen. Ten eerste, en misschien wel het meest impactvol, is de e-commerce boom. Een voortzetting van een al groeiende trend, virtueel winkelen en online verkopen hebben sinds de COVID-19-pandemie een enorme impact gehad op de samenstelling van de industriële sector. Alles, van eten en kleding tot woonaccessoires, wordt online gekocht, waardoor distributiefaciliteiten in veel grotere aantallen nodig zijn. In 2019 was e-commerce goed voor 17% van de totale detailhandelsverkopen in de 10 landen met de hoogste detailhandelsoutput - een cijfer dat naar verwachting zal stijgen tot 21% in 2021.

Een andere voorspelling is de toename van de 'veiligheidsinventaris'. Door de pandemie hebben de achterstallige vraag en aankooppieken de mentaliteit van retailers en fabrikanten veranderd. Veel ondernemers kiezen ervoor om hun voorraad in opslag te vergroten om adequaat voorbereid te zijn op vergelijkbaar onvoorspelbaar kopersgedrag. Een strategie die momenteel algemeen wordt toegepast, een toename van de veiligheidsvoorraad zal ook de vraag naar magazijnruimte stimuleren.

De laatste bron van de toegenomen vraag zijn de daaruit voortvloeiende aanpassingen aan de supply chain-strategie. Aangezien de meeste toeleveringsketens tegenwoordig werken met meerlagige opstellingen, waarbij het ene magazijn naar het andere wordt gevoed, veroorzaakte de impact van COVID-19 op veel plaatsen knelpunten en werden de inefficiënties van de meerkanaalsbenadering blootgelegd. Het is te verwachten dat retailers hun strategie veranderen en een omnichannel-benadering van distributie hanteren, zoals in het verleden is gedaan.

Vraag op verschillende plaatsen

In het proces van het uitbreiden van hun e-commerce distributienetwerken, zullen detailhandelaren hun vraag waarschijnlijk diversifiëren in termen van locatie. Verstoringen veroorzaakt door de pandemie en de reeds bestaande handelstarieven tussen China en de VS, leiden de interesse weg van China naar de industriële markten van Azië, Europa, Mexico en lokaal in de VS. Steeds meer detailhandelaren voegen productiefaciliteiten toe buiten China, naast hun reeds bestaande activiteiten, om de kans op toekomstige knelpunten te verkleinen. Met de nadruk op het waarborgen van de veerkracht van de toeleveringsketen, zal de industriële markt gunstig worden gedecentraliseerd.

Tijdens de recessie zullen industriële markten in de buurt van bevolkte gebieden een laag risico blijven vormen. In plaats daarvan zullen secundaire en tertiaire voorstedelijke markten - gebieden die meer afhankelijk zijn van de lokale economie - de onvermijdelijke neergang van de markt weerspiegelen. Maar vanwege de holistische marktvooruitzichten is er geen reden om aan te nemen dat een dergelijke versoepeling duurzaam is, en deze gebieden kunnen beleggers op de lange termijn hoge rendementskansen bieden.

De vraag zal zich ook anders manifesteren in de verschillende sectoren die worden bediend. Natuurlijk zullen gebruikers van e-commerce een aantal van de meest voorspelbare en onwankelbare vraag opvangen. Maar een andere groeiende industrie is kruidenierswaren, eten en drinken. Voedsel is een soort goed dat steeds vaker online wordt gekocht, waardoor de noodzaak voor supermarktketens om nieuwe opslagstrategieën te hebben, wordt aangewakkerd. CRBE benoemt medische, gegevensaanbieders en nationale externe logistieke dienstverleners als andere gebruikers met een laag risico.

Ten slotte zal de vraag ook per woningtype verschillen, waarbij big-boxruimte naar verwachting de veiligste gok is. Grotere blokken ruimte hebben de voorkeur van retailers in de VS Als de vraag naar laatste-mile magazijnen en distributiecentra - waar goederen blijven voordat ze worden gedistribueerd naar de eindbestemming van de klant - zoals voorspeld toeneemt, kan er een constante vraag zijn naar herontwikkelingsprojecten in de komende jaren.

"Toeleveringsketen" is een term die de pandemie van het coronavirus voor de geest brengt, samen met een bepaald soort paniek. Maar de sterke toename van e-commerce, de behoefte aan veiligheidsinventarissen en de aan het licht gebrachte inefficiënties van het huidige gecentraliseerde systeem met meerdere kanalen is niets anders dan veelbelovend voor de logistieke en industriële sector. Met alle reden om een ​​gestage toename van de vraag naar magazijnen en distributiecentra te verwachten, zal deze ruimte op de vastgoedmarkt veerkracht blijven tonen naarmate de economische effecten van de pandemie zich blijven voordoen. Voor beleggers die de zwakheden van andere sectoren willen tegengaan, is industrieel vastgoed een goed geïnformeerde plek om te kijken.

Zain Jaffer is oprichter en CEO van investeringsmaatschappij Zain Ventures.