Selectie van distributielocaties: een strategische gids voor directie

Directeuren staan voor diverse uitdagingen bij het ontwikkelen en uitvoeren van een succesvol selectieproces voor faciliteiten. Vaak komen ze in de vorm van onrealistische tijdlijnen, onvolledige budgetplanning en geografische beperkingen. Andere obstakels zijn gebrek aan ervaring van het projectteam en het niet betrekken van belangrijke stakeholders uit HR, IT of finance vroeg genoeg in het proces. Wat volgt zijn enkele cruciale imperatieven die gedefinieerd moeten worden, samen met de subtilere nuances die erbij horen.

Om diverse redenen, waaronder winkelgroei, verhoging van servicelevels, fusies en overnames, e-commerce-platformen en capaciteitsbeperkingen, worstelen directie met de beslissing om nieuwe distributiecentra (DC's) aan hun netwerk toe te voegen. Voor een succesvol project moeten een aantal kernvragen vooraf worden beantwoord:

• Welke bedrijfsstrategie en welk doel zal het nieuwe DC vervullen?
• Hoe zal het DC de huidige supply-chain- en logistieke behoeften beïnvloeden? Doorgaans neemt deze bepaling de vorm aan van een transport- en netwerkanalyse, waarbij vrachtbesparingen over verschillende modi en locaties worden geïdentificeerd.
• Wat voor kapitaal is vereist, en wat zal het financiële voorstel zijn voor goedkeuring? Welk automatiseringsniveau wordt verwacht? Hoe is het kapitaalbudget ontstaan, en door wie?
• Wat voor personeel is nodig om het DC een succesvolle operatie te maken? Hoe beoordeelt het team beschikbaarheid, kwaliteit en concurrentie, nu en in de toekomst?
• Wat moeten de omvang, de reikwijdte en de prijs van de faciliteit zelf zijn?

Het opbouwen van een projectteam wordt nu cruciaal. De best practice is om een projectmanager toe te wijzen die het corporate team leidt, terwijl ook cruciale externe partnerschappen worden aangegaan. Het team moet worden uitgelijnd door een charter die de bovenstaande commitmentten vervult.

In deze fase moet de DC-locatieselectieanalyse uit drie fasen bestaan:

Fase 1: Verzamelen

Een grondige haalbaarheidsanalyse en behoeftenbepaling moeten worden uitgevoerd in lijn met operationele werkstromen. Vaak over het hoofd gezien of onvolledig door tijdsbeperkingen of gebrek aan stakeholder-input, is deze stap fundamenteel voor projectsucces.

Fase 2: Naar de markt

Na compilatie van data en screening op bedrijfsbehoeften, worden het centroid en het zoekgebied vastgesteld. Nu begint het leuke deel. Een gedetailleerde analyse van trade-offs tussen locaties moet worden uitgevoerd. Alle belangrijke aspecten moeten worden afgewogen, waaronder:

• Infrastructuur- en transport-trade-offs voor meerdere modi;
• Arbeidsdiepte, kwaliteit, levensduur en risiconiveau;
• Belastingvoordelen en trainingsbudgetten;
• Vastgoedkosten, beschikbaarheid en locatie, inclusief de optie kopen versus huren en beschikbare financiering en krediet, en
• Bouwbudgetten, tijdlijnen en materiaalinkoopbehoeften.

Fase 3: Contracteren en committen

Nu de optimale locatie, gebouw, arbeidskracht, gemeenschap en logistieke hub volledig zijn gescreend, is het tijd om te contracteren en het proces van het tot leven brengen van het project te starten. De grootste risico's op dit moment betreffen doorgaans het nakomen van tijdlijn en budget, belemmerd door een gebrek aan begrip of granuliteit in de beoordeling.

Veel van de aanpak voor DC-locatieselectie bestaat uit doordachte planning, goed projectmanagement en strategische uitlijning met bedrijfsbehoeften. Er zijn echter talrijke andere aspecten die kunstzinnige nuance en sophistication vereisen.

Wat betreft locatie-identificatie, vereist het uitgestelde proces van onderhandelen over de juiste deal marktinformatie, sterke relaties en een competitief plan. Markten zijn hoogstwaarschijnlijk subjectief en moeilijk te ontrafelen zonder uitgebreid lokaal veldwerk en expertise. Het begrijpen van lokale overheden, grondbeperkingen en eigendomsoverwegingen vereist diepe ervaring en goed advies. In 2020 ervaart industriële vastgoed ernstige aanbodbeperkingen, arbeidsmarkten zijn op piekwerkloosheid, en kapitaal wordt nauwkeurig onder de loep genomen.

Het is essentieel dat het bedrijf een projectteam heeft dat engineering, logistieke en financiële vaardigheden combineert met personeels- en juridische know-how, zodat het die disciplines kan benutten voor succesvolle uitkomsten.

De vooruitzichten voor nieuwe DC-locatieselectieprojecten blijven robuust voor 2020 en de daaropvolgende jaren. Ondanks economische en geopolitieke volatiliteit, zullen meer dan 250 miljoen vierkante voet nieuwe opslagruimte dit jaar in de VS tot stand komen. Gegeven het feit dat ten minste 50% van dat volume wordt gedreven door e-commerce, zullen prijsdrukken op bouw en constructie verhoogd zijn. En met werkloosheid in magazijnen op recordlage, zullen automatisering en bemanning verhoogde controle vereisen. Of het nu gaat om het opstarten van een massaal import-fulfillmentcentrum, of het openen van een flexibele last-mile-site in een stedelijke omgeving, bedrijven hebben krachtige strategische analyses nodig, gecombineerd met lokaal inzicht en marktinformatie. Allemaal noodzakelijk om te voldoen aan de strenge eisen van klanten voor snellere service en foutloze levering.

Blaine Kelley is senior vice president bij CBRE Industrial and Logistics.