De kunst en wetenschap van het selecteren van distributiesites

Leidinggevenden worden geconfronteerd met een aantal uitdagingen bij het ontwikkelen en uitvoeren van een succesvol selectieproces voor faciliteiten. Vaak komen ze in de vorm van onrealistische tijdlijnen, onvolledige budgetplanning en geografische beperkingen. Andere obstakels zijn onder meer een gebrek aan ervaring met projectteams en het niet eerder in het proces betrekken van belangrijke onderdelen van HR, IT of financiën. Wat volgt zijn enkele belangrijke vereisten die moeten worden gedefinieerd, samen met subtielere nuances die bij het gebied horen.

Om een ​​aantal redenen, waaronder winkelgroei, verhoging van het serviceniveau, fusies en overnames, e-commerceplatforms en capaciteitsbeperkingen, worstelen leidinggevenden met de beslissing om nieuwe distributiecentra aan hun netwerken toe te voegen. Om een ​​project te laten slagen, moeten enkele belangrijke vragen vooraf worden beantwoord:

• Aan welke bedrijfsstrategie en doelstelling zal het nieuwe DC voldoen?
• Hoe zal het DC van invloed zijn op de huidige supply chain en logistieke behoeften? Meestal heeft deze bepaling de vorm aangenomen van een transport- en netwerkanalyse, waarbij vrachtbesparingen op verschillende modi en locaties worden geïdentificeerd.
• Welk kapitaal is nodig en wat is de financiële onderbouwing voor goedkeuring? Welk niveau van automatisering wordt verwacht? Hoe is het kapitaalbudget gecreëerd en door wie?
• Wat voor personeel is er nodig om van het DC een succesvolle operatie te maken? Hoe beoordeelt het team beschikbaarheid, kwaliteit en concurrentie, nu en in de toekomst?
• Wat moet de omvang, omvang en prijs van de faciliteit zelf zijn?

Het samenstellen van een projectteam wordt nu van cruciaal belang. De beste praktijk is om een ​​projectmanager aan te wijzen om het bedrijfsteam te leiden en tegelijkertijd belangrijke externe partnerschappen te creëren. Het team moet op één lijn worden gebracht door middel van een charter dat voldoet aan de hierboven beschreven verplichtingen.

In dit stadium moet de analyse van de DC-locatieselectie uit drie fasen bestaan:

Fase één:Verzamelen. Er moet een grondige haalbaarheidsanalyse en behoeftebepaling worden uitgevoerd in overeenstemming met de operationele werkstromen. Deze stap wordt vaak over het hoofd gezien of onvolledig vanwege tijdgebrek of gebrek aan input van belanghebbenden. Deze stap is van fundamenteel belang voor het succes van projecten.

Fase twee:ga naar de markt. Na compilatie van gegevens en screening op zakelijke behoeften, worden het zwaartepunt en het zoekgebied vastgesteld. Nu begint het leuke gedeelte. Een gedetailleerde analyse van de afwegingen tussen locaties moet worden uitgevoerd. Alle belangrijke aspecten moeten worden afgewogen, waaronder:

• Infrastructuur- en transportcompromissen voor meerdere vervoerswijzen;
• Arbeidsdiepte, kwaliteit, levensduur en risiconiveau;
• Fiscale prikkels en opleidingsvergoedingen;
• Vastgoedkosten, beschikbaarheid en locatie, inclusief de optie van eigen versus lease en beschikbare financiering en krediet, en
• Bouwbudgetten, tijdlijnen en inkoopbehoeften voor materialen.

Fase drie:contracteren en vastleggen. Nu de optimale locatie, het gebouw, de beroepsbevolking, de gemeenschap en het logistieke knooppunt volledig zijn doorgelicht, is het tijd om contracten te sluiten en het proces om het project tot leven te brengen, te beginnen. De grootste risico's zijn op dit moment meestal het zich houden aan de tijdlijn en het budget, gehinderd door een gebrek aan begrip of granulariteit in de beoordeling.

Een groot deel van de benadering van de selectie van DC-locaties bestaat uit doordachte planning, goed projectbeheer en strategische afstemming op zakelijke behoeften. Er zijn echter tal van andere aspecten die kunstzinnige nuance en verfijning vereisen.

Als het gaat om locatie-identificatie, vereist het langdurige proces van het onderhandelen over de juiste deal marktinformatie, sterke relaties en een concurrerend plan. Markten zijn zeer subjectief en moeilijk te onderscheiden zonder uitgebreid lokaal veldwerk en expertise. Het begrijpen van lokale overheden, landbeperkingen en eigendomsoverwegingen vereist diepgaande ervaring en goed advies. In 2020 heeft industrieel vastgoed te kampen met ernstige aanbodbeperkingen, is er een piek op de arbeidsmarkt en wordt kapitaal onder de loep genomen.

Het is essentieel dat het bedrijf een projectteam heeft dat technische, logistieke en financiële vaardigheden combineert met personeel en juridische kennis, zodat het deze disciplines kan gebruiken voor succesvolle resultaten.

De prognose voor nieuwe DC-locatieselectieprojecten blijft robuust voor 2020 en de daaropvolgende jaren. Ondanks de economische en geopolitieke volatiliteit, zal dit jaar alleen al in de VS meer dan 250 miljoen vierkante meter aan nieuwe magazijnruimte tot leven komen. Aangezien ten minste 50% van dat volume wordt aangedreven door e-commerce, zal de prijsdruk op de bouw en constructie toenemen. En met de magazijnwerkloosheid op een recordlaagte, zullen automatisering en personeelsbezetting strenger toezicht vereisen. Of het nu gaat om het opstarten van een enorm importverwerkingscentrum of het openen van een flexibele last-mile-site in een stedelijke omgeving, bedrijven hebben krachtige strategische analyses nodig, gecombineerd met lokale kennis en marktinformatie. Allemaal nodig om te voldoen aan de strenge eisen van klanten voor snellere service en foutloze levering.

Blaine Kelley is senior vice-president bij CBRE Industrieel en Logistiek .