Een complete gids voor vastgoedonderhoud

Iedereen wil wonen en werken in een veilige en functionele omgeving, wat een van de belangrijkste factoren is die onze kwaliteit van leven beïnvloeden.

Als eigenaar van een onroerend goed vraagt ​​u zich misschien af ​​welke acties u moet ondernemen om ervoor te zorgen dat uw onroerend goed aan die verwachtingen voldoet. Om het antwoord te vinden, moet u zich eerst vertrouwd maken met de binnenkant en de buitenkant van vastgoedonderhoud.

Een goede plek om te beginnen is om de rest van dit artikel te lezen, aangezien we:

• bespreek wat het onderhoud van onroerend goed dekt
• leg uit wat de internationale onderhoudscode voor onroerend goed is
• vergelijk het onderhoud van commercieel vastgoed versus het bouwen van een intern onderhoudsteam
• beschrijf 4 belangrijke tips om uw eigendom in topconditie te houden

Wat is vastgoedonderhoud?

Onderhoud van onroerend goed is het proces om een ​​woon- of horecagebouw en zijn directe omgeving in optimale staat te houden door een reeks specifieke onderhoudsactiviteiten.

Het verwijst naar de verschillende activiteiten die essentieel zijn om een ​​gebouw functioneel en comfortabel te houden voor de gebruikers (daarom wordt het vaak door elkaar gebruikt met de term gebouwonderhoud).

Onderhoudsactiviteiten van onroerend goed omvatten:

• reiniging van de interne en externe gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw (inclusief afvoeren, dakgoten, gangen, enz.)
• bestrijding en verwijdering van knaagdieren
• tuinieren en landschapsarchitectuur
• vuilnisscheiding en verwijdering
• onderhoud, reparatie en vervanging van alle mechanische en elektrische systemen (verlichting, HVAC, watervoorziening, waterverwarming, enz.)
• veiligheidscontroles (proactieve routine-inspecties van mechanische en elektrische systemen, brandbestrijdingsinstallaties en veiligheidsinspecties van het hele pand).

Onderhoud van onroerend goed is gunstig voor zowel de bewoners als de eigenaar van het onroerend goed, omdat het werkt om iedereen tevreden te houden.

Van een bewoner wil je thuiskomen na een drukke dag en weten dat je kunt ontspannen zonder je zorgen te maken over zaken als een verstopte gootsteen, een vuile, slecht verlichte en vettige trap waar je kinderen kunnen struikelen en zichzelf bezeren, of toiletten die niet doorspoelen. Dat gezegd hebbende, kunnen kleine taken zoals het vervangen van gloeilampen de verantwoordelijkheid van de huurders zelf zijn. Het is altijd een goed idee om de verantwoordelijkheden van huurders en verhuurders duidelijk af te bakenen, vooral voor huurwoningen.

Voor de vastgoedeigenaar wilt u ervoor zorgen dat uw huurwoning door de jaren heen zijn waarde behoudt en dat u niet het grootste deel van uw dag bezig bent met de ene of de andere ontevreden huurder. U wilt ook aansprakelijkheidsproblemen voorkomen als iemand ter plaatse gewond raakt.

Volgens de internationale code voor onderhoud van onroerend goed (IPMC)

Onderhoud van onroerend goed mag geen willekeurig proces zijn, aangezien slecht of onvoldoende onderhoud ernstige problemen kan veroorzaken voor iedereen die dat specifieke onroerend goed gebruikt. Om dergelijke situaties te voorkomen, zijn er verschillende voorschriften en codes die eigenaren en beheerders van onroerend goed kunnen volgen.

Een van deze codes is de International Property Maintenance Code (IPMC) . Het is een set van voorschriften die de minimale onderhoudseisen voor bestaande gebouwen specificeren. De internationale onderhoudscode voor onroerend goed is een onderhoudsdocument dat is opgesteld om te voorzien in de behoefte aan een moderne en bijgewerkte onderhoudscode voor onroerend goed. Het omvat de volgende hoofdstukken:

Het doel is om minimumnormen vast te stellen voor het onderhoud van bouwcomponenten zoals de buitenkant van de constructie, sanitair, mechanische, elektrische armaturen, sanitaire installaties en brandblusapparatuur. Het heeft bijvoorbeeld specifieke aanbevelingen voor waterverwarmingsapparatuur, de ideale temperatuur van verwarmd water, hoe dat water moet worden gecirculeerd, enz.

De IPMC wordt om de 3 jaar vernieuwd en is beschikbaar voor adoptie en gebruik door internationale jurisdicties. U kunt hier de volledige details bekijken van wat de IPMC dekt.

Onderhoud van commercieel vastgoed versus een intern team

Een belangrijke keuze die u moet maken, is of u deze taak wilt uitbesteden aan een onderhoudsteam voor commercieel vastgoed of een intern team bouwen . We bespreken beide opties hieronder.

Professionele onderhoudsdiensten voor onroerend goed

Als u ervoor kiest om een ​​professioneel vastgoedonderhoudsbedrijf in te huren, profiteert u van een meer gestructureerde aanpak van onderhoud die zij in de loop der jaren hebben ontwikkeld. Enkele van de diensten die ze gewoonlijk aanbieden zijn:

1) Planning en planning voor preventief onderhoud
Een professioneel onderhoudsbedrijf voor onroerend goed heeft doorgaans een vast systeem voor het plannen en plannen van elke onderhoudstaak die uw eigendom vereist. Een dergelijk systeem moet minimaal het volgende bevatten:

• Regelmatige onderhoudscontroles, inspecties en bezoeken.
• Documentatie van al het uitgevoerde onderhoud.
• Aanbevelingen voor upgrades en verbeteringen.
• Standaardprocedures voor het inhuren en beheren van leveranciers en aannemers.

Een kwaliteitsvolle onderhoudsservice voor commercieel vastgoed houdt uw huurders tevreden en behoudt en verbetert de toestand van uw activa.

Reactief onderhoud verminderen met 73,2%

Bekijk de resultaten van Red Hawk met Limble

Lees onze
Casestudy
2) Financiële rapportage
Naar verwachting is een van hun eerste rollen het maken van een onderhoudsbudget voor uw eigendom. Ze zullen u ook rapporten over de onderhoudskosten op het terrein presenteren - minstens elke maand.

3) Communicatie met huurders afhandelen
Als elke e-mail of sms van huurders rechtstreeks naar u toekomt, heeft u waarschijnlijk niet veel tijd meer. Een deel van de taken van een professioneel onderhoudsbedrijf voor onroerend goed is om met uw huurders te communiceren en u alleen die problemen door te geven die uw aandacht vereisen.

4) Zorgen voor naleving van de regelgeving
Vergelijkbaar met de IPMC die we eerder noemden, zijn er verschillende andere vereisten die uw lokale jurisdictie kan eisen aan eigenaren van onroerend goed. Het kan moeilijk zijn om alles bij te houden. Van een onderhoudsbedrijf voor commercieel vastgoed wordt verwacht dat het namens u bestaande en nieuwe regelgeving bewaakt en ervoor zorgt dat deze wordt nageleefd.

Dit klinkt allemaal geweldig, maar je vraagt ​​je misschien af:waar kan ik een fatsoenlijk onderhoudsbedrijf voor commercieel vastgoed vinden?

Welnu, er zijn een paar verschillende benaderingen die u hier kunt volgen. Als je het prima vindt om hands-off te zijn, kun je op zoek gaan naar bedrijven voor commercieel vastgoedbeheer en een van hen de touwtjes in handen laten nemen (aangezien vastgoedbeheer ook onderhoudsbeheer omvat).

Als u alleen iemand nodig heeft om voor het benodigde onderhoud te zorgen, kunt u op Google zoeken naar onderhoudsdiensten voor onroerend goed in uw omgeving en/of contact opnemen met andere eigenaren van onroerend goed die u kent en vragen of zij iemand kunnen aanbevelen.

Ten slotte, wanneer u met een aannemer onderhandelt, kan het geen kwaad om de dingen vanuit hun perspectief te bekijken. Dit is bijvoorbeeld waar een professioneel schoonmaakbedrijf zich op zou kunnen concentreren wanneer ze u hun service proberen te verkopen.

Met een intern onderhoudsteam voor onroerend goed

Als u ervoor kiest om een ​​intern onderhoudsteam te hebben, bent u verantwoordelijk voor alles wat we in het vorige hoofdstuk hebben beschreven, maar het verschil is dat u direct toezicht houdt op het personeel en de kwaliteit van het uitgevoerde werk, een flexibeler onderhoudsbudget dat onder uw controle is en een algeheel beter inzicht heeft in alle problemen en onderhoudsactiviteiten die aan uw eigendom plaatsvinden .

Het organiseren van een onderhoudsafdeling vereist echter enige planning. Dit zijn de stappen die u zou kunnen volgen om uw eigen onderhoudsteam voor onroerend goed samen te stellen:

1. Bepaal de vaardigheden en de grootte van het team dat u gaat aannemen. Begin met het opsommen van alle onderhoudsactiviteiten die uw eigendom nodig heeft (van schoonmaken tot reparaties aan apparatuur). Zo kunt u bepalen wie u nodig heeft, b.v. schoonmakers, tuinmannen, HVAC- en elektrotechnici, enz.
2. Bedenk daarna hoeveel uur elke persoon gemiddeld per dienst kan werken en hoeveel diensten u per dag nodig heeft om in te schatten hoeveel mensen u in dienst zult nemen. Afhankelijk van hoe groot het pand is, heeft u mogelijk een facility manager of op zijn minst een supervisor nodig om het personeel te coördineren.
3. Haast je niet om iemand aan te nemen. Voer grondige interviews en controleer of uw potentiële vakmensen gekwalificeerd zijn voor hun beoogde rollen. U kunt dit proces ook veilig versnellen door deze stap uit te besteden aan een gerenommeerd wervingsbureau voor onderhoudspersoneel.
4. Er zijn enkele rollen die meestal niet economisch zijn om intern in te vullen schakel outsourcing dus niet volledig uit. U huurt bijvoorbeeld geen fulltime lifttechnicus in wanneer liften doorgaans niet zo vaak onderhoud nodig hebben als andere systemen.

De voor- en nadelen van elke benadering

Welke benadering u ook kiest, u moet KPI's voor vastgoedonderhoud definiëren en volgen om ervoor te zorgen dat al uw onderhoudsactiviteiten dezelfde doelen bereiken.

4 tips om uw eigendom in topvorm te houden

Naast wat we hierboven hebben vermeld, zijn hier een paar tips die u zullen helpen te garanderen dat uw eigendom constant in de beste staat blijft:

#1) Geef prioriteit aan financiering voor onderhoud

Wanneer zoveel andere problemen in uw eigendom financiering vragen, kan het verleidelijk zijn om te bezuinigen op onderhoudsuitgaven. Maar dit kan leiden tot een snelle verslechtering van activa en een onbeheersbare lijst met uitgesteld onderhoud, wat een ideale omgeving creëert voor veiligheidsrisico's.

Om deze en nog meer problemen te vermijden, moet u jaarlijks proactief een schatting maken en budgetteren voor het onderhoud van de bedrijfskosten en kapitaaluitgaven. Meestal is het raadzaam om minimaal tussen de 2 - 4% van de huidige vervangingswaarde van uw eigendom te reserveren voor uw jaarlijkse onderhoudsbudget. Volgens sommige interne gegevens bespaart elke dollar die u uitgeeft aan onderhoud u op de lange termijn $5.

#2) Koop en gebruik duurzame componenten

Om uw eigendom in topconditie te houden, wilt u vervangende onderdelen gebruiken die veilig werken en zo lang mogelijk meegaan. Wanneer u uw voorraad reserveonderdelen (met ventilatorriemen, HVAC-onderdelen, gloeilampen, motoren, pompen, enz.) van hoge kwaliteit opslaat, investeert u in de levensduur van uw eigendom.

Hoewel zeer duurzame artikelen in het begin misschien iets meer kosten, helpen ze u te besparen op toekomstige reparaties en voorkomen ze frequente herbewerkingsproblemen.

#3) Onderhoudsbeheer automatiseren

Ongeacht de competentie van uw onderhoudsteam/serviceprovider, kan het snel een uitdaging worden om elke afzonderlijke onderhoudstaak bij te houden. Vooral in enorme panden met meerdere units kan het handmatig volgen van alles snel leiden tot inefficiëntie en ruimte laten voor verspilde tijd en middelen.

Daarom zijn steeds meer vastgoedbeheerders geïnteresseerd in het automatiseren van het onderhoudsbeheer door middel van een geautomatiseerd onderhoudsbeheersysteem. Een mobiel CMMS helpt u bij het stroomlijnen en optimaliseren van elk aspect van onderhoud, het afhandelen van repetitieve administratieve taken, het volgen van de veiligheid, het meten van prestaties, het verlagen van onderhoudskosten en nog veel meer.

Als je niet weet wat een CMMS is, bekijk dan onze gids Wat is een CMMS-systeem en hoe werkt het.

Een bijkomend voordeel van het hebben van een CMMS zoals Limble is het overzicht over uitbestede onderhoudsdiensten. U kunt technici van het onderhoudsbedrijf voor commercieel vastgoed beperkte toegang geven tot uw account en hen Werkopdrachten toewijzen via Limble. Op deze manier kunt u ervoor zorgen dat het werk daadwerkelijk wordt uitgevoerd en snel wordt uitgevoerd.

#4) Schakel regelmatige vastgoedaudits in

Een andere fundamentele praktijk om uw eigendom in optimale staat te houden, is het toepassen van een gewoonte van regelmatige faciliteitsconditiebeoordelingen (FCA). Een FCA geeft u uitgebreide basisgegevens over hoe het hele pand en zijn systemen presteren. Die informatie helpt om verbeterpunten te markeren.

Tijdens een FCA controleert het inspectieteam zaken als de huidige staat van alle activa en identificeert het eventuele veiligheidsrisico's voor snelle corrigerende maatregelen.

Belangrijkste afhaalrestaurants

Als u momenteel een woning bezit of beheert, mag u onderhoud aan onroerend goed niet over het hoofd zien. Het is in de meeste rechtsgebieden verplicht en wettelijk geregeld.

Dat gezegd hebbende, naast het gehoorzamen aan de wet, zijn de voordelen van het onderhoud van onroerend goed te veel om te negeren.

Gelukkig hoeft het niet al te veel van uw tijd te kosten. Of u nu kiest voor het inhuren van een onderhoudsbedrijf voor commercieel onroerend goed of het opzetten van een intern onderhoudsteam, het belangrijkste is ervoor te zorgen dat het onderhoud doorgaat en dat degenen die verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van uw eigendom over de vaardigheden, financiering en hulpmiddelen beschikken die ze nodig hebben voor correcte uitvoering.

Als u overweegt CMMS-software te gebruiken om verschillende aspecten van uw vastgoedonderhoud te verbeteren, staan ​​we altijd klaar om te chatten.

1 Reacties

• FASASI MUTIUN ABIOLA KEHINDE 15 juli 2021, 11:58 uur

  dit is fantastisch

  Reply