Stedelijke Mega-Magazijnen: De Stijgende Uitdaging Voor Stadsstraten

Als u denkt dat stadsstraten nu al verkeersdrukte zijn, stel u zich een gigantisch distributiecentrum midden in een drukke stedelijke omgeving voor.

Autorijders, voetgangers, fietsers en commerciële vrachtvervoerders vechten allemaal om dezelfde strook asfalt. De populariteit van ride-sharing diensten zoals Uber en Lyft, gecombineerd met de explosie van e-commerce en het consequent noodzaak voor snelle last-mile delivery, hebben er alleen maar voor gezorgd dat dingen erger worden.

Nu komt de trend om grote DCs, die vroeger in minder drukbezochte gebieden lagen, midden in grote steden te vestigen. De reden is e-tailers hun behoefte om klantvraag te voldoen voor volgende-dag en dezelfde-dag service, soms gekoppeld aan specifieke leveringsuren.

Vorige mei kondigde vastgoedontwikkelaars de opening in 2021 van een DC in de Bronx, New York aan. In totaal bijna 1 miljoen vierkante voet, zal het naar verluidt de grootste tweeverdiepings-fulfillmentcenter van de natie zijn. Vergelijkbare projecten zijn aan de gang in Chicago, Los Angeles en San Francisco.

'Ontwikkelaars bereidheid om dat type project te specificeren toont aan dat de vraag er is,' zegt Matt Powers, executive vice president van retail en e-commerce bij vastgoedontwikkelaar Jones Lang LaSalle.

Ruimte binnen steden is schaars, merkt hij op, dus de oplossing ligt in het bouwen van meervoudige faciliteiten die het maximale aantal vierkante voet in een beperkte voetafdruk kunnen stoppen. Dat is lang de trend in Aziatische landen zoals China, Singapore en Japan, waar hoog gecondenseerde bevolkingen ontwikkelaars dwingen om omhoog te bouwen in plaats van uit te breiden.

Tot nu toe zijn vergelijkbare projecten in Amerikaanse steden voor het grootste deel economisch onhaarbaar beschouwd. Niet meer. Ontwikkelaars en hun retailhuurders zijn bereid de extra kosten van stedelijke grond te betalen in ruil voor het bereiken van stedelingen binnen een paar uur.

De constructie van meervoudige faciliteiten, met strakke bochten nodig om voertuigen tussen verdiepingen te verplaatsen, roept vragen op over toegang door tractor-trailer rigs. De 590.000 vierkante voet DC gebouwd door Prologis in Seattle, gezegd de eerste van zijn soort in de VS, heeft drie verdiepingen, maar alleen de eerste twee zijn gereserveerd voor magazijnoperaties. De bovenste verdieping bestaat uit kantoren en 'maker spaces,' merkt Powers op.

Het meervoudige ontwerp heeft geneigd beter te werken in Azië vanwege de kleinere vrachtwagens die die regio gewoonlijk bedienen. Zware voertuigen creëren structurele uitdagingen voor bouwers van hoogbouwfaciliteiten. Ook een zorg voor Amerikaanse ontwikkelaars is de mogelijkheid van klachten van buurwoningen en -bedrijven over lawaai, lichten, verkeersdrukte en vervuiling.

Maar geen van die dingen stopt de groei van grote DCs in bepaalde Amerikaanse stedelijke omgevingen, waar kleinere magazijnen binnen stadsgrenzen de vraag naar product niet meer kunnen voldoen. Nu is het een kwestie van ruimte vinden die de behoefte aan nabijheid tot klanten balancert met zonering en gebruiksissues. Het Bronx-faciliteit, merkt Powers op, was vroeger een bioscoopcomplex, dus buren waren gewend aan zijn aanwezigheid als een commerciële operatie.

Lokale bewoners kunnen ook enigszins gerustgesteld worden door het feit dat uitgaande zendingen van die grote DCs in kleinere vrachtwagens, vaak vans, bewegen, wat resulteert in minder lawaai en congestie. En lokale overheden zullen waarschijnlijk de kans grijpen om inactieve grondpercelen te herbestemmen, met grote incentives voor een groot magazijn om in te trekken.

Stedelijke vastgoedwaarden zijn doorgaans op de Aufstieg, ofwel door een instroom van hogere-inkomen bewoners, commerciële ontwikkelingen zoals high-end malls, en de behoefte aan meer magazijnruimte. 'De vraag is er voor industriëel,' zegt Powers. 'Ontwikkelaars krijgen geen deals op deze vastgoed. Ze zijn bereid een premie te betalen om de eindgebruiker te bedienen.'

Wat het effect op residentiële vastgoedwaarden betreft, hangt dat af van de locatie, zegt Powers. 'Het kan bewoners in nabijheid [van een DC] beïnvloeden, maar voor het grootste deel zijn dit nog quasi-commerciële gebieden.'

Een grotere zorg is het vinden van voldoende werknemers om deze gigantische faciliteiten te bemannen. Met Amerikaanse werkloosheid op historisch lage niveaus, staat elke dienstverlenende business voor de uitdaging om voldoende warme lichamen te krijgen. En magazijnwerk in het bijzonder, bestaande uit repetitieve en vaak zware taken, wordt niet als een aantrekkelijke optie beschouwd door veel jongere werkzoekers vandaag. Dan is er het feit dat de kosten van het inhuren van stadswerknemers vaak hoger is dan in de voorsteden of landelijke gebieden.

Powers verwacht dat de trend van stedelijke opslag doorgaat, met een voorbehoud. 'Het gaat niet rap groeien,' zegt hij. 'Dit is nog steeds een premie.' Retailers zijn bereid de kosten van vestigen in stedelijke omgevingen als Manhattan te slikken om redenen van imago en marktaanwezigheid. Industriële bedrijven, aan de andere kant, zullen waarschijnlijk keuzes maken die meer bottom-line gedreven zijn op elke locatie.

Wat meer is, het aantal steden dat dergelijke operaties kan hosten is beperkt. Kansen zullen blijven ontstaan in strak ingebede plaatsen zoals San Francisco, downtown Chicago en New York City, zegt Powers, 'maar die vraag gaat zich niet vertalen naar Dallas of Houston, die zich al uitspreiden.'