Brace Yourself:Here Comes the Urban Mega-Warehouse

Als je denkt dat de straten in de stad nu overvol zijn, stel je dan een gigantisch distributiecentrum voor dat midden in een drukke stedelijke omgeving landt.

Chauffeurs, voetgangers, fietsers en commerciële vrachtvervoerders strijden allemaal om dezelfde strook asfalt. De populariteit van ridesharing-services zoals Uber en Lyft, in combinatie met de explosie van e-commerce en de daaruit voortvloeiende behoefte aan snelle levering op de laatste kilometer, hebben de zaken alleen maar erger gemaakt.

Nu komt de trend om grote DC's te plaatsen, die vroeger in minder drukke gebieden waren gevestigd, midden in de grote steden. De reden hiervoor is de behoefte van e-tailers om te voldoen aan de vraag van klanten naar service op de volgende en dezelfde dag, soms afgestemd op specifieke leveringstijden.

Afgelopen mei kondigden projectontwikkelaars de opening in 2021 aan van een DC in de Bronx, New York. Met een totaal van bijna 1 miljoen vierkante voet zal het naar verluidt het grootste fulfilmentcentrum met twee verdiepingen van het land zijn. Soortgelijke projecten zijn aan de gang in Chicago, Los Angeles en San Francisco.

"De bereidheid van ontwikkelaars om dat type project te specificeren, toont aan dat er vraag is", zegt Matt Powers, executive vice president retail en e-commerce bij vastgoedontwikkelaar Jones Lang LaSalle.

Ruimte in steden is kostbaar, merkt hij op, dus de oplossing ligt in het bouwen van faciliteiten met meerdere verdiepingen die het maximale aantal vierkante meters in een beperkte voetafdruk kunnen stoppen. Dat is al lang de trend in Aziatische landen zoals China, Singapore en Japan, waar sterk gecondenseerde populaties ontwikkelaars dwingen zich op te bouwen in plaats van te vertrekken.

Tot nu toe werden soortgelijke projecten in Amerikaanse steden grotendeels als economisch onhaalbaar beschouwd. Niet meer. Ontwikkelaars en hun winkelhuurders zijn bereid de extra kosten van stadsgrond te betalen in ruil voor het feit dat ze de stadsbewoners binnen enkele uren kunnen bereiken.

De bouw van faciliteiten met meerdere verdiepingen, met krappe bochten die nodig zijn om voertuigen tussen verdiepingen te verplaatsen, roept vragen op over toegang door trekker-opleggerinstallaties. Het 590.000 vierkante meter grote DC gebouwd door Prologis in Seattle, naar verluidt de eerste in zijn soort in de VS, heeft drie verdiepingen, maar alleen de eerste twee zijn gereserveerd voor magazijnactiviteiten. De bovenste verdieping bestaat uit kantoren en 'maker spaces', merkt Powers op.

Het ontwerp met meerdere verdiepingen heeft de neiging om beter te werken in Azië vanwege de kleinere vrachtwagens die gewoonlijk die regio bedienen. Zware voertuigen zorgen voor structurele uitdagingen voor bouwers van hoogbouw. Ook een punt van zorg voor Amerikaanse ontwikkelaars is de mogelijkheid van klachten van naburige woningen en bedrijven over lawaai, verlichting, verkeersopstoppingen en vervuiling.

Maar dat alles houdt de groei van grote DC's in bepaalde stedelijke omgevingen in de VS niet tegen, waar kleinere magazijnen binnen de stadsgrenzen niet langer aan de vraag naar producten kunnen voldoen. Nu is het een kwestie van ruimte vinden die de behoefte aan nabijheid van klanten in evenwicht houdt met bestemmingsplannen en gebruikskwesties. De Bronx-faciliteit, merkt Powers op, was vroeger een bioscoopcomplex, dus buren waren gewend aan de aanwezigheid ervan als een commerciële operatie.

Omwonenden kunnen ook enigszins gerustgesteld zijn door het feit dat uitgaande zendingen van die grote DC's in kleinere vrachtwagens, vaak bestelwagens, worden verplaatst, wat resulteert in minder lawaai en congestie. En lokale overheden zullen waarschijnlijk de kans grijpen om inactieve landpercelen een nieuwe bestemming te geven en genereuze stimulansen te bieden voor een groot magazijn om in te trekken.

De waarde van stedelijk vastgoed neemt over het algemeen toe, of dit nu komt door een toestroom van hogere inkomens, commerciële ontwikkelingen zoals luxe winkelcentra en de behoefte aan meer magazijnruimte. “Er is vraag naar industrieel”, zegt Powers. "Ontwikkelaars krijgen geen deals voor dit onroerend goed. Ze zijn bereid een meerprijs te betalen om de eindgebruiker van dienst te zijn.”

Wat betreft het effect op de waarde van woningen, dat hangt af van de locatie, zegt Powers. "Het kan gevolgen hebben voor bewoners in de buurt [van een DC], maar voor het grootste deel zijn dit nog steeds quasi-commerciële gebieden."

Een grotere zorg is het vinden van voldoende werknemers om deze gigantische faciliteiten te bemannen. Nu de werkloosheid in de VS historisch laag is, staat elk dienstverlenend bedrijf voor de uitdaging om voldoende warme lichamen te krijgen. En met name magazijnwerk, bestaande uit repetitieve en vaak zware taken, wordt tegenwoordig door veel jongere werkzoekenden niet als een aantrekkelijke optie beschouwd. Dan is er het feit dat de kosten voor het inhuren van stadsarbeiders vaak hoger zijn dan in de buitenwijken of op het platteland.

Powers verwacht dat de trend van stedelijke warehousing doorzet, met een kanttekening. "Het zal geen snelle groei zijn", zegt hij. "Dit is nog steeds een premie." Winkeliers zijn bereid om de kosten van vestiging in stedelijke omgevingen zoals Manhattan te betalen vanwege hun imago en aanwezigheid op de markt. Industriële ondernemingen, aan de andere kant, zullen waarschijnlijk keuzes maken die op elke locatie meer resultaatgericht zijn.

Bovendien is het aantal steden dat gastheer kan zijn voor dergelijke operaties beperkt. Er zullen zich kansen blijven voordoen in dichtbevolkte plaatsen zoals San Francisco, het centrum van Chicago en New York City, zegt Powers, "maar die vraag zal zich niet vertalen naar Dallas of Houston, die zichzelf al uitgestrekt hebben."