Alles wat u moet weten over gebouwonderhoud

Het is gemakkelijk om een ​​goed onderhouden gebouw als vanzelfsprekend te beschouwen. Achter de schermen werkt een toegewijd team van onderhoudsprofessionals voor gebouwen om alles soepel, veilig en efficiënt te laten verlopen.

We zijn gaan verwachten dat wanneer we een kamer binnenlopen en een lichtschakelaar aanzetten, de lichten meteen zullen aangaan. Of als we een deur openen, gaat die deur stil en soepel open, en als we die deur sluiten, zal niet de hele structuur om ons hoofd instorten. De lichten gaan aan, onze computers maken verbinding met internet en we worden warm en droog gehouden.

In dit bericht bespreken we de moeren en bouten van het onderhoud van gebouwen, het beroep van gebouwonderhoud en hoe u meer waar voor uw geld kunt krijgen als het gaat om het in goede staat houden van uw gebouwen.

Wat is gebouwonderhoud?

Gebouwonderhoud omvat alle onderhoudswerkzaamheden die worden uitgevoerd om ervoor te zorgen dat een gebouw veilig en representatief is en dat alle systemen bouwen werken correct.

Elk actief dat regelmatig wordt gebruikt, zal na verloop van tijd verslechteren en gebouwen zijn niet anders. Een gebouw is niet meer dan een gigantische machine die moet worden geïnspecteerd, onderhouden en gerepareerd.

Onderhoud van gebouwen omvat veel werk achter de schermen om ervoor te zorgen dat een gebouw functioneel en comfortabel is.

Wat zijn de meest voorkomende vormen van onderhoud aan gebouwen?

Onderhoud aan gebouwen bestaat uit verschillende taken. Dit betekent dat als u een professional bent in het onderhouden van gebouwen, de kans groot is dat geen enkele dag er precies hetzelfde uit zal zien. Je dag kan van alles zijn van:

• Het wassen en schoonmaken van verschillende oppervlakken (badkamers, vloeren, ramen, leuningen, dakgoten)
• Onderhoud en reparatie van alle activa in het gebouw (HVAC-systemen, liften, servers, noodgeneratoren)
• Onderhoud en reparatie van elektrische systemen, airconditioning, sanitair en andere nutsvoorzieningen
• Onderhoud en reparatie van het gebouw zelf (deuren, timmerwerk, ramen, muren, dak)
• Onderhoud van eigendommen buiten en rond het gebouw (tuininrichting, opritten, trottoirs)

Onderhoudswerkzaamheden aan gebouwen kunnen ook worden gecategoriseerd op basis van prioriteit, die er ongeveer zo uit kan zien:

• Spoedreparaties :Taken die zo snel mogelijk moeten worden uitgevoerd om een ​​veiligheidsrisico weg te nemen, fysieke schade aan het gebouw verzorgen, een storing repareren die een zware storing veroorzaakt bij een van de nutsvoorzieningen.
• Taken met hoge prioriteit :Taken die in een paar dagen moeten worden uitgevoerd, zodat de problemen geen veiligheids- of beveiligingsrisico worden en veel overlast blijven veroorzaken voor de mensen in het gebouw.
• Taken met gemiddelde prioriteit :Omvat de meeste routinematige onderhoudstaken die wekelijks of maandelijks worden uitgevoerd.
• Taken met lage prioriteit :Omvat onderhoudswerkzaamheden die maanden later kunnen worden uitgevoerd, wanneer de middelen beschikbaar zijn)
• Uitgesteld onderhoudstaken :dit zijn vaak taken met een lage of gemiddelde prioriteit die worden verplaatst naar een uitgestelde onderhoudsachterstand vanwege budget- of tijdsbeperkingen).

Waarom is onderhoud aan gebouwen zo belangrijk?

Slecht onderhouden gebouwen zijn op zijn best lelijk - in het slechtste geval gevaarlijk en levensbedreigend. Het is niet bepaald goed voor je productiviteit en moreel als je in een slordig, slecht onderhouden gebouw moet werken.

Stel je voor dat je elke week meer dan 40 uur in een faciliteit doorbrengt die te koud is in de winter, te warm in de zomer, de trappen wankelen en de verf schilfert van het plafond en in je koffie. Niet bepaald een geweldige werkomgeving.

Behalve dat het een doorn in het oog en oncomfortabel is voor werknemers, zijn er verschillende zorgen over slecht onderhouden gebouwen.

via GIPHY

Veiligheid

Een slecht onderhouden gebouw is een incident dat staat te gebeuren. Het is niet een "als" er iets zal gebeuren; het is een "wanneer" het zal gebeuren. Natuurlijk kun je waarschijnlijk een paar jaar langs piepen met een half onderhouden gebouw, en er zal niets belangrijks gebeuren. Maar als de geschiedenis ons iets heeft laten zien, dan is het wel dat wanneer er iets misgaat in deze situaties, ze echt gaan fout.

Een recent voorbeeld is de ineenstorting van de Champlain Towers South in Florida in juni 2021. Een belangrijke oorzaak van de tragedie was dat de structurele ondersteuning van gewapend beton in de ondergrondse parkeergarage het begaf. Deze steunen waren gecorrodeerd en beschadigd door blootstelling aan water.

Toen de toren instortte, stierven 98 mensen, raakten 11 gewond en de resulterende materiële schade bedroeg bijna meer dan $ 1 miljard.

We weten dat er structurele onderhoudsbehoeften waren voor dit gebouw waaraan niet werd voldaan. Vaak worden de kosten verlaagd en wordt essentieel onderhoud op een laag pitje geschoven. De onderhoudsteams en de gebouwen zijn erop ingesteld om (letterlijk) te mislukken en dat levert helaas veel schade op.

Geldbesparend

Ben Franklin zei ooit:"Een ons preventie is een pond genezing waard."

In dit geval betekent dat het besteden van tijd en geld om onderhoudsprojecten en -verzoeken bij te houden, veel goedkoper zal zijn dan een noodreparatie of vervanging.

Het is een stuk eenvoudiger om een ​​budget te maken en te onderhouden voor regelmatig onderhoud in plaats van plotseling het geld te vinden als er iets kapot gaat.

Een paar manieren waarop u vooruit kunt plannen zijn:

• Gebruik een CMMS om levenscyclus van activa volgen en ontvang een melding wanneer een machine over zijn levensduur heen is. Door verouderde machines te vervangen voordat ze kapot gaan, hoeft u in een noodsituatie niet met een grote som geld op de proppen te komen
• Plan preventieve onderhoudstaken zodat ze niet over het hoofd worden gezien. Als u niet regelmatig olie aan uw auto toevoegt, zal de motor uiteindelijk vastlopen. Het vervangen van een motor kost ongeveer $ 6.000 ($ 1.200 aan arbeid en $ 4.800 voor de motor), terwijl het regelmatig toevoegen van olie aan een motor ongeveer $ 7 per maand kost.
• Verhoog de productiviteit om geld te besparen. Door sommige onderhoudstaken te automatiseren, zoals het plannen van werk voor uw team, kunt u de productiviteit verhogen en meer gedaan krijgen in minder tijd. Je team weet precies wat ze moeten doen als ze inklokken, en je hoeft minder tijd te besteden aan de telefoon, het verzenden van e-mails en het inchecken.
• Controleren op gebreken in energie-efficiëntie , zoals tocht of lekkage. En door activa en vervangende onderdelen bij te houden, kunt u bepalen waar u geld verliest of welke activa baat kunnen hebben bij het installeren van meer energie-efficiënte oplossingen.

Functionaliteit

Zoals elke machine, zonder regelmatige inspectie en reparatie, beginnen een gebouw en zijn activa te verslechteren. Zwakke punten blijven onopgemerkt, dagelijkse operaties beginnen af ​​te brokkelen.

Denk aan een lekkende leiding. Het begint als een lichte druppel boven je hoofd. Slechts een paar druppels. Dan veranderen die paar druppels in een langzaam, klein straaltje. Na verloop van tijd begint dat straaltje het onderliggende plafond te rotten en blijft de pijp verder corroderen. Voor je het weet breekt de lijn eindelijk. Wat begon als een druppel, is nu een stortvloed, een beschadigd plafond en verwoeste computerapparatuur in de kantoren beneden.

De moraal van dat verhaal is:het bouwen van componenten die regelmatig aandacht krijgen, zullen minder snel kapot gaan en storingen en storingen veroorzaken . En activa moeten regelmatig worden gecontroleerd om er zeker van te zijn dat ze up-to-date en up-to-date zijn, zodat alles blijft bestaan.

Naleving

Regelmatig onderhoud van het gebouw is ook belangrijk om ervoor te zorgen dat u blijft voldoen aan de steeds veranderende bouw- en veiligheidscodes . Bovendien zijn er staats- en federale voorschriften je moet ook op de hoogte blijven.

Boetes voor het niet naleven zijn over het algemeen behoorlijk fors en worden steeds duurder naarmate de overtreding ernstiger wordt. Stel je voor dat je wordt geslagen met een boete van meer dan $ 100.000 voor iets wat te voorkomen is. Au.

Het onderhouden van zowel binnen- als buitenruimten is essentieel om veiligheidsrisico's te voorkomen en aansprakelijkheid te verminderen. U kunt niet alleen een boete krijgen voor het overtreden van voorschriften, maar u kunt ook een aansprakelijkheidsprobleem krijgen als iemand gewond raakt.

via GIPHY

Onderhoudswerkzaamheden aan het gebouw

Net als elk ander carrièregebied, zijn er verschillende functietitels die onder de paraplu van gebouwonderhoud vallen. Als u in het onderhoud van gebouwen werkt, kan uw functie een conciërge, onderhoudstechnicus of facility manager zijn. En elke rol is anders met verschillende verantwoordelijkheden en taken.

Conciërges

Conciërges werken om het gebouw schoon te houden door de vloeren te dweilen, het afval buiten te zetten, badkamers schoon te maken, te stofzuigen, ramen te wassen, enz. 

Onderhoudstechnici

Het is de taak van een onderhoudstechnicus om routinematige onderhoudstaken uit te voeren, apparatuur zoals HVAC-systemen te repareren en te onderhouden, en eenvoudigere elektrische problemen op te lossen, zoals het bevestigen van gloeilampen, dakbedekking en dergelijke.

Faciliteitsmanager

Een facility manager is iemand die alle onderhoudswerkzaamheden coördineert, allerlei administratieve taken afhandelt, renovaties beheert, een vastgoedstrategie ontwikkelt, EHS-normen handhaaft en meer. Faciliteitmanagers huren vaak onderhoudssupervisors in om toezicht te houden op het dagelijkse onderhoud en deze te beheren als het gaat om een ​​groot gebouw of eigendom.

Uitbesteding

Soms besteden bedrijven uit of werken samen met een onderhoudsbedrijf. Dit wordt meestal gedaan wanneer de omvang van het werk of de faciliteiten/terreinen te groot zijn. Dit kan schoonmaakdiensten, ongediertebestrijding, onderhoud van parkeerplaatsen en meer omvatten.

Voor bedrijven die een ruimte huren in een groot bedrijfsgebouw of een klein kantoor hebben, dekt de huur die ze betalen soms onderhoudsdiensten. Andere industrieën, zoals de maakindustrie, zullen bijvoorbeeld de term industrieel onderhoud gebruiken om hun onderhoudsactiviteiten te beschrijven.

Certificeringen en training voor professionals in het onderhoud van gebouwen

Doorlopende training is belangrijk om je vaardigheden scherp te houden en ervoor te zorgen dat je altijd voldoet aan de steeds veranderende regels en voorschriften.

Enkele standaard certificeringen/trainingsprogramma's zijn:

• HVAC-certificering: Aangeboden aan diegenen die hebben aangetoond bekwaam te zijn in het omgaan met HVAC-systemen. De National Association of Home Builders en de Associated Builders and Contractors bieden leerlingplaatsen aan waarmee onderhoudsmedewerkers HVAC-certificering kunnen behalen.
• Bouwsystemen Onderhoudscertificering: Dit omvat sanitair, HVAC-systemen, waterbehandeling en efficiënt energiebeheer. BOMI International kent de certificering toe aan werknemers die zich bezighouden met bouwsystemen.
• Certificering van gebouwbeheerder : Dit omvat twee niveaus van onderhoudstraining voor gebouwbeheerders. Deze certificering omvat HVAC, beheer van controlepunten, elektrische distributie en energiebeheer.
• Gecertificeerd onderhouds- en betrouwbaarheidstechnicus: Dit is een instapcertificaat. De CMRP-beoordelingstest omvat zowel voorspellend/preventief onderhoud als correctief onderhoud.

Als u deze verschillende trainingscertificeringen op uw cv heeft, kunt u een betere baan of loonsverhoging krijgen. Niet voor alle banen zijn certificeringen of aanvullende training vereist, maar als je je carrière naar een hoger niveau wilt tillen, is dit een goede plek om te beginnen.

via GIPHY

Hoe het onderhoud van het gebouw en de operationele kosten te verbeteren

Wil je eruitzien als een rockster op het werk? Let hier op. We gaan in op hoe we het proces van gebouwonderhoud kunnen verbeteren, terwijl we de operationele kosten onder controle houden. Beide zullen de bazen zeker blij maken, wat altijd een overwinning is.

1) Implementeer een proactieve onderhoudsstrategie

Een proactieve onderhoudsstrategie pakt twee cruciale zaken aan: 

• Verlaagt de totale onderhoudskosten :Door belangrijke activa op een preventief onderhoudsplan te hebben, verlaagt u uw onderhoudskosten door het aantal dure noodinterventies te verminderen en door de nuttige levensduur van uw activa te verlengen.
• Verbetert de veiligheid :Een gebouw moet een reeks voorschriften volgen om een ​​bepaalde gezondheids- en veiligheidsnorm te handhaven. Die voorschriften vereisen dat u regelmatig inspecties uitvoert en ervoor zorgt dat kritieke activa en systemen correct werken.

De impact van onderhoud op de nuttige levensduur van activa

Hetzelfde idee wordt naar voren gebracht in dit artikel op EHS Today waarin staat:Als er gereguleerde materialen aanwezig zijn in een gebouw (zoals ACM, LCP, verontreinigd drinkwater, enz.), moet een schriftelijk Operations and Maintenance-programma worden ontwikkeld om EHS-aansprakelijkheid verminderen en kosten beheersen .

Aan het eind van de dag, als u de beste praktijken niet volgt en niet voldoet aan de voorgeschreven richtlijnen om veiligheidsnormen te garanderen en iemand u aanklaagt, kunt u die uitgaven net zo goed onder operationele kosten schrijven.

2) Onderhoudswerkzaamheden automatiseren met een modern CMMS

Zoals ze zeggen, tijd is geld. Een CMMS kan een waardevol hulpmiddel zijn om u te helpen tijd te besparen en geld door taken te automatiseren en de organisatie te verbeteren.

Met een CMMS kunt u werkordertoewijzingen automatiseren en deze werkorders synchroniseren met al uw apparaten of teamleden. Dit helpt de tijd die wordt besteed aan het afhandelen van werkverzoeken met wel 34% te verminderen.

Het gebruik van een CMMS met een robuuste mobiele app betekent een betere organisatie, communicatie, verantwoordelijkheid en productiviteit tot 30% in uw hele onderhoudsteam.

Gegevens uit het CMMS van Limble hielpen één klant de uitvaltijd te verminderen van 26% naar slechts 4% door een beter begrip van wanneer het tijd is om een ​​machine te repareren of te vervangen.